상가임대차보호법 총정리: 계약갱신요구권 10년·임대료 5% 인상·환산보증금 기준

Tue, 10 Nov 2026 12:15:32 GMT

상가임대차보호법 총정리: 계약갱신요구권 10년·임대료 5% 인상·환산보증금 기준

임대관리노트 편집팀 · 편집팀 검토(AI 활용)

핵심 요약

상가임대차보호법이 내 가게에 적용되는지 환산보증금으로 먼저 확인하고, 계약갱신요구권 10년·임대료 증액 5% 상한·권리금·2026년 5월 시행된 관리비 내역 제공까지 가상 계산으로 정리합니다.

먼저 보증금에 월세×100을 더한 환산보증금이 지역 기준(서울 9억원 등) 이하인지 계산하세요.
기준을 넘어도 대항력·계약갱신요구권(전체 10년)·권리금 보호·3기 연체 해지 규정은 적용됩니다.
기준 이하 임대차는 임대료 증액이 청구 당시 금액의 5%로 제한되고, 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.
갱신을 원하면 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구하고, 보낸 날짜가 남는 방법으로 기록하세요.

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상가임대차보호법은 어떤 가게에 적용되나요?

사업자등록을 할 수 있는 건물을 빌려 영업에 쓰고 있다면 우선 적용 대상입니다. 건물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함됩니다[근거 1].

다만 법 전체가 모든 임대차에 똑같이 적용되지는 않습니다. 보증금과 월세를 합쳐 계산한 금액이 지역별 기준을 넘으면 일부 보호 규정만 적용됩니다[근거 1].

그래서 계약서를 쓰기 전이나 임대료를 조정하기 전에 가장 먼저 할 일은 이 기준 금액과 내 계약을 비교하는 것입니다. 이 기준을 흔히 환산보증금이라고 부릅니다.

상가임대차보호법은 어떤 가게에 적용되나요? 정리
지역	환산보증금 기준
서울특별시	9억원 이하
과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시	6억9천만원 이하
광역시(과밀억제권역·군 지역·부산 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기)	5억4천만원 이하
그 밖의 지역	3억7천만원 이하

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지역별 환산보증금 기준(시행령 제2조)

환산보증금은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월세의 100배를 더하면 됩니다. 시행령이 월 단위 차임에 100을 곱하도록 정하고 있습니다[근거 2].

이해를 위한 가상 사례입니다. 서울의 1층 상가를 보증금 1억원, 월세 500만원에 빌렸다고 해 보겠습니다. 월세 500만원에 100을 곱하면 5억원이고, 보증금 1억원을 더하면 환산보증금은 6억원입니다.

서울 기준 9억원 이하이므로 이 계약은 법의 보호 규정 대부분을 적용받습니다. 같은 가게의 월세가 900만원이라면 1억원+9억원으로 10억원이 되어 기준을 넘습니다.

부가가치세처럼 월세와 별도로 표시된 금액, 관리비를 월세에 넣어 계산할지는 계약 내용에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 경계선에 가까운 계약이라면 계약서의 항목 구분부터 확인하세요.

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환산보증금 가상 계산

기준을 넘으면 아무 보호도 못 받나요?

아닙니다. 환산보증금이 기준을 넘어도 핵심 규정 일부는 그대로 적용됩니다[근거 1].

법 제2조 제3항이 따로 정한 규정이 그것입니다. 반대로 임대료 증액 5% 상한, 묵시적 갱신, 확정일자에 따른 우선변제 같은 규정은 기준 이하 임대차에만 적용됩니다.

기준을 넘어도 적용: 대항력(건물 인도+사업자등록 신청 다음 날부터 새 건물주에게도 주장)[근거 3], 계약갱신요구권과 전체 10년 한도[근거 4], 권리금 회수기회 보호[근거 6], 3기 차임 연체 시 해지[근거 13]
기준 이하에서만 적용: 임대료 증액 5% 상한[근거 7], 임대인이 통지하지 않은 경우의 묵시적 갱신 1년[근거 4], 확정일자를 받은 임차인의 보증금 우선변제[근거 14]
기준을 넘는 계약을 갱신할 때는 5% 상한 대신 세금·공과금·주변 시세·경제사정 변동을 고려해 서로 증감을 청구합니다[근거 5]

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기준 초과 시에도 남는 보호와 빠지는 보호

계약갱신요구권은 언제, 몇 년까지 쓸 수 있나요?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다[근거 4]. 최초 계약 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 쓸 수 있습니다.

가상 사례로 만료일이 2027년 6월 30일이라면, 대략 2026년 12월 말부터 2027년 5월 말까지가 요구 기간입니다. 마지막 날에 맞추기보다 여유 있게 보내고, 내용증명이나 문자처럼 보낸 날짜가 남는 방법을 쓰세요.

갱신된 계약은 이전 계약과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다. 월세와 보증금만 법이 허용하는 범위에서 조정할 수 있습니다[근거 4].

10년 한도는 2018년 10월 16일 개정법 시행 뒤 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됐습니다. 그 전에 끝난 계약 기간이 있는 오래된 임대차라면 계산 시작점을 따로 확인하세요.

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만료일 기준 갱신 요구 기간

임대인은 어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있나요?

법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다[근거 4]. 임차인 입장에서는 아래 사유에 해당하는 사실이 없도록 관리하는 것이 곧 갱신권을 지키는 방법입니다.

월세를 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
거짓이나 부정한 방법으로 빌린 경우, 임대인 동의 없이 전대한 경우
서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 한 경우
고의나 중대한 과실로 건물을 파손했거나 건물이 멸실된 경우
계약 때 구체적으로 알린 재건축 계획, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축으로 점유 회복이 필요한 경우
그 밖에 임차인 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

아무도 연락하지 않으면 계약은 어떻게 되나요?

임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면, 이전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 하며 기간은 1년입니다[근거 4].

묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이 규정은 환산보증금 기준 이하 임대차에 적용됩니다[근거 1].

임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?

환산보증금 기준 이하 임대차에서 증액은 청구 당시 월세나 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다[근거 8]. 또 계약을 맺거나 증액한 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다[근거 7].

가상 사례로 월세 300만원이라면 5%인 15만원까지, 즉 315만원이 상한입니다. 보증금 5,000만원이라면 250만원까지 올려 5,250만원이 상한입니다.

5%는 올릴 수 있는 최대치이지 매번 올려도 된다는 뜻은 아닙니다. 법은 세금·공과금 같은 부담이 늘거나 경제사정이 바뀌어 기존 금액이 상당하지 않게 된 경우에 증감을 청구할 수 있다고 정합니다[근거 7].

임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요? 정리
가상 계약	증액 상한
월세 300만원	315만원(+15만원)
보증금 5,000만원	5,250만원(+250만원)
직전 증액 후 1년 이내	증액 청구 불가

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임대료 증액 상한 가상 계산

보증금을 월세로 바꾸면 얼마가 적당한가요?

보증금의 일부를 월세로 바꿀 때는 바꾸는 금액에 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 범위를 넘을 수 없습니다[근거 9]. 하나는 연 12%, 다른 하나는 한국은행 기준금리의 4.5배입니다[근거 10].

기준금리를 연 2.5%로 가정한 가상 계산입니다. 2.5%의 4.5배는 11.25%로 12%보다 낮으므로 11.25%를 씁니다. 보증금 2,000만원을 월세로 바꾸면 연 225만원, 한 달에 187,500원이 상한입니다.

실제 계산 때는 그 시점에 한국은행이 공시한 기준금리를 확인하세요. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.

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월차임 전환 상한 가상 계산(기준금리 2.5% 가정)

권리금은 어떻게 보호되나요?

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지, 임차인이 데려온 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해할 수 없습니다[근거 6]. 권리금은 시설·거래처·영업 노하우·위치 이점 같은 가치에 대해 보증금·월세와 별도로 주고받는 돈입니다.

방해 행위에는 새 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 주변 시세보다 현저히 높은 월세를 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 것이 포함됩니다. 다만 새 임차인이 월세를 낼 능력이 없거나, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우 등은 거절할 정당한 사유로 봅니다.

방해로 손해를 입었다면 배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다[근거 6].

대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장 제외)나 국유·공유재산인 상가에는 이 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다. 쇼핑몰 안 매장이라면 먼저 확인하세요.

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권리금 회수기회 보호 기간과 배상

관리비 내역도 요구할 수 있나요?

네. 2026년 5월 12일부터 관리비를 임대인에게 내는 임차인은 부과 내역을 요청할 수 있고, 임대인은 이에 따라야 합니다[근거 11]. 이 규정은 시행 이후 계약을 맺거나 갱신하는 경우부터 적용됩니다.

시행령은 일반관리비·청소비·경비비·소독비·승강기유지비·냉난방비 및 급탕비·수선유지비·위탁관리수수료·전기료·수도료·가스사용료·정화조 오물 처리 수수료·폐기물 처리 수수료·건물 전체 보험료의 14개 항목별 금액을 적도록 정합니다[근거 12]. 월 관리비가 10만원 미만이면 항목만 표시할 수 있습니다.

이 조항은 법 제2조 제3항의 확대 적용 목록에 들어 있지 않습니다. 환산보증금 기준을 넘는 계약이라면 관리비 내역 제공을 계약서 특약에 직접 적어 두는 편이 안전합니다.

계약 전이나 갱신 전에 무엇부터 확인할까요?

아래 순서로 확인하면 대부분의 분쟁 지점을 미리 막을 수 있습니다. 임대인이라면 같은 표를 거꾸로 보고 통지 시기와 증액 근거를 준비하면 됩니다.

환산보증금 계산: 보증금+월세×100을 지역 기준과 비교
대항력 확보: 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청(다음 날부터 효력)[근거 3]
기준 이하라면 계약서 원본에 관할 세무서 확정일자 받기
달력에 만료 6개월 전·1개월 전, 최초 계약일부터 10년이 되는 날 표시
증액·전환 요청을 받으면 5% 상한, 1년 제한, 전환율 상한으로 검산
관리비 내역 제공, 원상복구 범위, 권리금 관련 특약을 문장으로 남기기

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계약·갱신 전 확인 순서

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 「갱신 요구는 할 수 없다」는 특약이 있으면요? A. 법은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절할 수 없다고 정합니다[근거 4]. 또 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다[근거 15]. 그래도 나중에 다툼이 생기지 않도록 서명 전에 해당 조항을 고치는 것이 가장 좋습니다.

Q. 3기 연체는 3개월 연속 연체를 뜻하나요? A. 법 문언은 연체액이 3기의 차임액에 이르는 것입니다[근거 13]. 연속 여부보다 밀린 금액의 합계가 3달 치에 이르렀는지가 기준이 되므로, 일부만 낸 달도 누적 금액으로 관리하세요.

Q. 갱신할 때 5% 넘게 올려 달라는 요구를 받았어요. A. 환산보증금 기준 이하라면 증액 청구는 5%를 넘을 수 없습니다[근거 8]. 먼저 환산보증금을 계산해 어느 규정이 적용되는지 확인하고, 답변은 날짜가 남는 방식으로 보내세요.

이 글은 2026년 11월 현재 법령 원문을 바탕으로 한 일반 안내입니다. 개별 계약의 결론은 계약서 문구와 사실관계에 따라 달라질 수 있으니, 분쟁이 생기면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 계약서를 보여 주고 확인하세요.

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이 글은 일반적인 이해를 돕는 자료입니다. 실제 적용은 거래 내용과 적용 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

검토·수정 이력

2026-11-10 · 편집팀 검토(AI 활용) 후 발행.